Wohnungsnot und Wiederaufbau ließen Justus Grosse kurz nach dem Krieg seine „Immobiliengesellschaft“ gründen. Stadtentwicklung und Stadtgestaltung gingen daraus logisch hervor und leiten noch heute das Unternehmen. Für seine Nachfolger ist indessen eine Aufgabe hinzugekommen: Stadterhaltung. Historische Gebäude erhalten und sie über eine neue Nutzung mit der Gegenwart verbinden, verlassene Industrieareale mit neuem Leben erfüllen. Mit dem Tabakquartier in Woltmershausen und den WeserHöfen in der Alten Neustadt stellen wir zwei Beispiele vor.

TABAKQUARTIER

 

Mehr als fünftausend Menschen strömten an einem Februartag 2019 in die alte Tabakfabrik Martin Brinkmann, die mit der Wucht ihres Ziegelsteingemäuers und der Grazie ihrer Symmetrien seit einem Menschenleben zur Identität von Woltmershausen gehört. Fast so viele, wie in ihrer großen Zeit hier beschäftigt waren.

Einige der ältesten, die an diesem Tag über das Gelände gingen, hatten noch in der Rohtabakveredelung gearbeitet oder an der Zigarettenmaschine, in der Verpackung. Peer Export, Lux, Lord Extra – an die 20.000 Zigaretten pro Minute, viele Milliarden jedes Jahr, Millionen Kilogramm Rauchtabak.

Alles schon lange in Rauch aufgegangen, wenn auch bis in das Jahr 2015 hinein in der Fabrik noch gearbeitet wurde. Das letzte hier gefertigte Produkt war aber doch nur noch eine Metapher für das Leben, das in diesen Mauern erstorben war: Zigarettenfilterhülsen.

Der Projektentwickler Justus Grosse hatte als neuer Inhaber die Bevölkerung zu einem „Tag der offenen Tür“ eingeladen. In Wahrheit war es für die einstige Tabakstadt Woltmershausen und ihre Bewohner ein Tag, an dem sich Vergangenheit und Zukunft begegneten – im neuen Tabakquartier.

„Tabakquartier“ wurde das Areal getauft, das mit seinen etwa 20 Hektar ein Teil des Masterplans „Vorderes Woltmershausen“ ist. Vom inzwischen seit einem Jahr unter Denkmalschutz stehenden historischen Fabrikgebäude mit dem Kesselhaus und seinem hohen Schornstein reicht es bis zu den drei erst 1969 – 1972 errichteten Tabakspeichern am anderen Ende des Areals.

Die historische „Fabrik“ ist die Keimzelle, aus der sich in den kommenden Jahren eine moderne Lebensgemeinschaft entwickeln soll. Arbeiten, Wohnen, Freizeit. Wie vor rund 15 Jahren in der Überseestadt, als Justus Grosse mit der Metamorphose des unter Denkmalschutz stehenden Speicher I zu einem Gebäude von Büro- und Gewerbelofts ein Beispiel gab für die Umnutzung historischer Bauten als Landmarken zwischen vergangenen und künftigen Zeiten. Stadtentwicklung, Stadtgestaltung und Stadterhaltung.

„Man muss bei dem Projekt aber nicht nur den historischen Kern sehen, sondern die Zukunft für das gesamte Gebiet“, erklärt Christian Rau, Vertriebsleiter beim Immobilienunternehmen Justus Grosse. „Wir bauen gerade den ersten Bauabschnitt der Fabrik um. Auf drei Geschossen über 10.000 Quadratmeter Mietfläche für moderne Büro- und Gewerbelofts, im Endausbau mit vier Bauabschnitten sogar über 50.000 Quadratmeter.“

Die Größen reichen von 70 Quadratmetern für kleinere Unternehmen und Start-ups bis zu 140, 210 und mehr Quadratmetern mit der Möglichkeit von Zusammenlegungen und individuellen Raumaufteilungen. Erstbezug ab Frühjahr 2020. Hinzu kommen noch Archiv- und Kellerräume sowie Lagerflächen ab fünf Quadratmeter.

Die Mietpreise beginnen bei 495 Euro netto im Monat zuzüglich Nebenkosten und Umsatzsteuer. Arbeiten im Industriedenkmal hat in einer Zeit, die sich nach Ursprünglichkeit und Authentizität sehnt, seinen Reiz. 27 Prozent sind bereits vermietet.

Das ebenso reizvolle wie praktische Erbe der Industriekultur sind strapazierfähige Böden, vier Meter hohe Decken, ehemalige Hallen mit bis zu 1.000 Quadratmetern pro Halle, deren Raum von keiner einzigen Stütze eingeschränkt wird. Jede Büroeinheit ausgestattet mit hochmodernen ultraschnellen Glasfaseranschlüssen, Downloadgeschwindigkeiten bis zu 10 GB pro Sekunde. Am gegenüberliegenden Ende des Tabakquartiers wird der erste der drei Tabakspeicher bereits umgebaut. Zwar stehen sie nicht unter Denkmalschutz, doch mit ihrer massiven Backsteinstruktur und ihren Lastenaufzügen sind sie erinnerungsträchtige Zeugen einer industriellen Baukultur. Mehr als 30 Millionen Kilo Rohtabak wurden hier einst gelagert, und der Name einer Tabaksorte von damals könnte als Programm für die Zukunft des gesamten Tabakquartiers stehen: Golden Mixture.

In dem ersten Tabakspeicher entstehen zurzeit 170 Bürolofts, die zum Kauf angeboten werden. Die Größen beginnen mit 54 Quadratmetern, die Preise bei 99.999 Euro netto. Doch das ist erst der Anfang. Wenn das Masterplanverfahren abgeschlossen und das heutige Gewerbegebiet im Sinne von Stadt, Unternehmen und Bevölkerung zu einem Mischgebiet umgewidmet worden ist, beginnt für den Stadtteil, der sich seit seiner Eingemeindung 1902 schon wegen des Nadelöhrs unter der Eisenbahnbrücke immer etwas abseits gelegen empfand, eine neue Zeitrechnung.

„Die beiden anderen Speicher werden höchstwahrscheinlich zu Wohnlofts umgebaut“, erklärt Christian Rau, „und sehen Sie hier!“ Er weist auf eine von weißen Würfeln bedeckte Fläche auf der großen Karte des Tabakquartiers: „Das sind alles städtebauliche Platzhalter. Gebäude, die künftig entstehen werden, Bürogebäude und Wohnhäuser.“

Eines Tages sollen hier 1.200 bis 1.500 Wohnungen stehen – sowohl öffentlich geförderte als auch frei finanzierte Wohnungen. „Wenn jede Wohnung nur von zwei Personen bezogen wird“, so Rau, „sind das schon rund dreitausend neue Einwohner, dazu die Menschen, die täglich hier zu ihrer Arbeitsstätte kommen. Perspektivisch sind das zehn- bis fünfzehntausend Menschen, die bisher mit Woltmershausen nichts zu tun hatten.“ Etwa eine Verdoppelung der Einwohnerzahl.

Menschen brauchen Wege. Es wird neue Haltestellen im öffentlichen Nahverkehr geben, Tiefgaragen, ein Mobilitätshaus, eine Brücke zum Europahafen für Fußgänger und Radfahrer. Und Grünflächen. Öffentliche Parkanlagen, eine Laufstrecke, Spielplätze. Das Kesselhaus mit dem hohen Fabrikschornstein wird zu einer Eventlocation mit Messen, Musik und Restaurant. Ihm gegenüber entsteht ein Boardinghaus mit möblierten Wohnungen und Concierge als „Zuhause auf Zeit“ für Menschen, die nur vorübergehend hier beschäftigt sind.

Woltmershausen wird trotzdem Woltmershausen bleiben, eine über mehr als ein Jahrhundert gewachsene Welt. Ihr altes Herz aber erhält eine Infusion frischen Lebens und schlägt bald wieder im Rhythmus einer neuen Zeit.

WESERHÖFE

 

Aus Grau wird Grün. Nach dieser Idealformel für die Aufgabe, verlassene Industrieareale mit neuem Leben zu füllen, wird auf der ehemaligen Gewerbefläche des Nahrungsmittelherstellers Mondelēz ein neues Quartier entstehen: die WeserHöfe. Wohnungen, Büros, öffentliche Anlagen gleich hinter dem Turm an der Bürgermeister-Smidt-Brücke, der seit Jahrzehnten den Beginn der Alten Neustadt kennzeichnet.

Nicht von ungefähr bezeichnet Christian Rau die WeserHöfe als „grüne Insel an der Kleinen Weser“. Die etwa 300 neuen Wohnungen werden unter intensiv begrünten Dächern liegen. Die ungewöhnliche Begrünung war einer der ausschlaggebenden Faktoren, auf dem Areal, das von der Uferstraße Am Deich an der Kleinen Weser, von Langemarck-, Grünen- und Häschenstraße umrahmt wird, den Entwurf des Berliner Architektenbüros „Leónwohlhage“ umzusetzen. Über die abgestufte und aufgelockerte Bebauung erhält das Quartier Weite und Leichtigkeit.

Gemeinschafts-Dachterrassen für die zukünftigen Bewohner und eine besondere Hofanordnung schaffen nur 300 Meter vom Stadtkern entfernt ein heimatliches Quartiergefühl, in dem der Vogelgesang trotz der Stadtnähe den Verkehrslärm übertönt. Der Saum der Gebäude entlang der vielbefahrenen Langemarckstraße schottet das Viertel vom Verkehrslärm ab, jedoch nicht vom öffentlichen Leben.

Zu einem durchgrünten privaten Hof Richtung Häschenstraße wird ein mit Bauminseln ausgestatteter öffentlicher Hof zwischen Wohn- und Gewerbehäusern entstehen. Die Grünenstraße und Am Deich werden über eine öffentliche Straße miteinander verbunden. Rau: „Es wird ein offenes und auch sozial durchmischtes Quartier sein.“

Am Deich mit Blick auf die Kleine Weser entstehen rund 190 Eigentumswohnungen, im Zentrum des Viertels 60 bis 70 Mietwohnungen, zur Grünenstraße hin 50 bis 60 nach dem öffentlichen Wohnungsbau geförderte Wohnungen, die man sich auch mit einem geringeren Budget leisten kann. Die vier- bis siebenstöckigen Gebäude beherbergen neben einigen Drei- und Vierzimmer-Wohnungen vorzugsweise Ein- und Zweizimmer-Wohnungen, die sich allerdings auch zusammenlegen lassen. Zum Jahresbeginn 2020 beginnt der Bodenaushub, bei dem auch eine Tiefgarage eingeplant ist. Der erste Teil der WeserHöfe wird voraussichtlich bereits Ende 2022 fertiggestellt.

 

Fotos: Justus Grosse GmbH

Einst lagerten in diesen Speichern 30 Millionen Tonnen Rohtabak. Nun werden sie zur Heimat einer modernen Wohn- und Arbeitswelt. Für Generationen war die Tabakfabrik Brinkmann nicht nur Arbeitgeber, sondern auch Wahrzeichen und Stolz der Menschen von Woltmershausen.

Das reizvolle Vermächtnis der ehemaligen Zigarettenfabrik: Hohe Decken, weite Räume und strapazierfähige Böden.

Wo Bremens „Alte Neustadt“ anfängt, entsteht ein neues Quartier mit einer Architektur geprägt von Leichtigkeit
und Weite.